Immobilien Vermieten
Lagos Homes ist Ihr Experte, wenn es darum geht, Eigentümer auf dem portugiesischen Mietmarkt zu unterstützen. Wir bieten maßgeschneiderte Beratung für kurz- und langfristige Mietstrategien und helfen Ihnen dabei, das volle Potenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen.
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Dank unserer tiefgreifenden Kenntnisse über lokale Trends und Nachfrage können wir Lösungen entwickeln, die perfekt auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind. Von einer gezielten Vermarktung bis hin zur sorgfältigen Auswahl der Mieter kümmern wir uns darum, dass Ihre Investition die bestmöglichen Erträge erzielt – und das alles ganz ohne Stress für Sie.
Erste Schritte zur Vermietung
1. Immobilie: Nutzen Sie unsere Suchfunktion, um das perfekte Objekt zu finden.
2. Steuernummer: Um Ihre Immobilie in Portugal zu kaufen und zu vermieten, benötigen Sie eine portugiesische NIF-Nummer.
3. Vergleich: Entscheiden Sie sich zwischen Langzeit- oder Kurzzeitmieten
4. Steuern: Unabhängig von der gewählten Option müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in Portugal deklarieren. Nichtansässige Personen müssen einen Steuerberater engagieren.
VOR- & NACHTEILE
Langzeit-Vermietung
In Portugal bezieht sich eine Langzeitmiete in der Regel auf einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten oder mehr. Die genaue Definition kann jedoch je nach örtlichen Vorschriften und Praktiken des Mietmarktes variieren. Im Allgemeinen bieten Langzeitmieten Mietern mehr Stabilität und Sicherheit, da sie es ihnen ermöglichen, für einen längeren Zeitraum ein temporäres Zuhause zu finden. Vermieter profitieren von kontinuierlichen Mieteinnahmen und reduzierten Kosten im Zusammenhang mit Mieterwechseln bei kürzeren Mietverträgen. Darüber hinaus enthalten Langzeitmietverträge oft rechtliche Schutzbestimmungen für Vermieter und Mieter, die Bedingungen zu Mietpreiserhöhungen, Immobilienwartung und Vertragsbeendigung umfassen.
Stetiges vs. geringeres Einkommen
Langzeitmieten bieten in der Regel eine stabile und vorhersehbare Einnahmequelle, was die finanzielle Planung erleichtert.
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​Allerdings generieren Langzeitmieten im Vergleich zu Kurzzeitmieten in der Regel weniger Einkommen, da die Mietpreise normalerweise niedriger sind.
Geringere Wartung vs. Abnutzung
Mit langfristigen Mietern kann es eine geringere Fluktuation geben, was den Bedarf an häufigen Wartungs- und Reparaturarbeiten reduziert.
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Es besteht jedoch immer noch das Potenzial für allmählichen Verschleiß im Laufe der Zeit.
Stabilität vs. Eingeschränkte Flexibilität
Langfristige Vermietungen haben oft eine geringere Fluktuation, was weniger Leerstände bedeutet.
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Andererseits bieten langfristige Mietverträge für Vermieter eine eingeschränkte Flexibilität, da sie an feste Mietbedingungen gebunden sind.
Steuervorteile vs. Nichtzahlung
In Portugal können langfristige Mietverträge von reduzierten Steuersätzen profitieren.
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Trotz rechtlicher Absicherungen besteht jedoch immer das Risiko von Zahlungsausfällen seitens langfristiger Mieter.
VOR- & NACHTEILE
Kurzzeit-Vermietung
Kurzzeitvermietungen in Portugal bedeuten, dass eine Immobilie für kurze Zeiträume vermietet wird, um vorübergehende Unterkünfte für reisende Gäste anzubieten. Um den rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden, benötigen Vermieter eine Alojamento Local (AL)-Lizenz, die die Einhaltung lokaler Vorschriften sicherstellt. Obwohl Kurzzeitvermietungen Flexibilität und potenziell höhere Einnahmen bieten, müssen Vermieter sich mit häufigem Wechsel und der Instandhaltung der Immobilie befassen, um den Ansprüchen der Gäste gerecht zu werden.
Höheres Einkommen vs. Schwankungen
Kurzzeitvermietungen erzielen in der Regel höhere Mietpreise, insbesondere während der Hauptsaison, , was es Vermietern ermöglicht, das Einkommenspotenzial zu maximieren.
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Allerdings kann das Einkommen aus Kurzzeitvermietungen saisonalen Schwankungen unterliegen.
Individuell vs. Anschaffungskosten
Individuell und stilvoll eingerichtete Vermietungen könenn zu höheren Mietpreisen und einem erhöhten Immobilienwert führen.
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Die anfänglichen Kosten für Möbel, Geräte und Dekoration einer Kurzzeitvermietung können die Rentabilität beeinflussen.
Flexibilität vs. Hohe Fluktuation
Kurzzeitvermietungen bieten Vermietern eine größere Flexibilität, da sie Mietpreise, Bedingungen und Verfügbarkeit häufiger an Marktrends anpassen können.
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Auf der anderen Seite weisen Kurzzeitvermietungen oft höhere Fluktuationsraten auf, was von Vermietern zusätzlichen Zeitaufwand und Ressourcen erfordert.
Bewertungen & potenzielle Schäden
Kurzzeitvermietungen sind stark auf Gästebewertungen und -bewertungen angewiesen, um neue Gäste anzuziehen und einen positiven Ruf aufrechtzuerhalten.
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Außerdem bringen Kurzzeitvermietungen ein höheres Risiko für Sachschäden oder Missbrauch durch Gäste.
Alojamento Local (AL)
In Portugal ist es Pflicht, für die kurzfristige Vermietung von Immobilien eine Alojamento Local (AL)-Lizenz zu beantragen, eine Vorschrift der örtlichen Behörden. Diese Lizenz garantiert, dass die Mietobjekte bestimmte Standards in Sachen Sicherheit, Hygiene und Komfort erfüllen, um den Gästen eine positive Erfahrung zu bieten.
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Viele Immobilienbesitzer entscheiden sich dafür, einen unserer erfahrenen Anwälte zu engagieren, um den Registrierungsprozess zu vereinfachen. Sie sind Experten darin, die komplexen Anforderungen der AL-Lizenzanträge zu bewältigen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Vorgaben erfüllt werden.
Übersicht
Alojamento Local
Arten Alojamento Local (ALs) in Portugal
Touristen, die Portugal besuchen, haben unter dem Alojamento Local (AL)-System verschiedene Unterkunftsmöglichkeiten. Diese Optionen decken unterschiedliche Vorlieben und Bedürfnisse ab, darunter:
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Wohnhäuser: Autonome Gebäude mit einem Charakter eines Einfamilienhauses.Apartments: Autonome Einheiten eines Gebäudes oder Teile eines städtischen Gebäudes zur eigenständigen Nutzung.
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Beherbergungsbetriebe (z. B. Hostels): Unterkunftseinheiten mit bis zu 9 Zimmern oder bis zu 30 Gästen, integriert in autonome Einheiten.
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Zimmer: Unterkünfte, die aus bis zu 3 Zimmern innerhalb des Eigentums des Besitzers bestehen.
Anforderungen, Registrierung, Inspektion
Den Betrieb eines Alojamento Local (AL) in Portugal umfasst die Erfüllung spezifischer Anforderungen, die Registrierung der Immobilie und die Durchführung von Inspektionen zur Gewährleistung der Einhaltung. Die wichtigsten Schritte umfassen:
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Bestätigung der Berechtigung: Überprüfen Sie, ob die Immobilie in einer autorisierten AL-Zone liegt, und holen Sie gegebenenfalls die Zustimmung des Wohnungseigentümerverbandes ein.
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Eröffnung einer selbstständigen Tätigkeit: Registrieren Sie das AL als selbstständigen Unternehmer beim Portugiesischen Finanz- und Zollamt.
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Registrierung des AL: Reichen Sie einen Registrierungsantrag ein, der Dokumente wie den Eigentumsnachweis und die Nutzung der Immobilie enthält, beim Gemeinderat.
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Abschluss einer Versicherung: Schließen Sie eine obligatorische Haftpflichtversicherung ab, um Risiken wie Feuer und Sachschäden für die Gäste abzudecken.
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Inspektion durch den Gemeinderat: Nehmen Sie an einer obligatorischen Inspektion teil, um die Einhaltung der AL-Anforderungen, einschließlich Sicherheit, Hygiene und Gästeausstattung, zu überprüfen.
Lagos Homes kann Immobilieneigentümern in jeder Phase des AL-Registrierungs- und Compliance-Prozesses helfen und so einen reibungslosen Übergang auf den Markt für kurzfristige Vermietungen gewährleisten.
Kosten & Steuern
Der Betrieb eines Alojamento Local (AL) in Portugal bringt verschiedene steuerliche Verpflichtungen und Kosten mit sich. Dazu gehören:
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Ausstellung von Rechnungsbelegen: AL-Betreiber müssen Rechnungsbelege (recibos verdes) über das AT-Portal ausstellen oder Rechnungen für ihre Dienstleistungen weitergeben.
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Mehrwertsteuer (IVA): Wenn der jährliche Umsatz 10.000 € übersteigt, sind AL-Betreiber verpflichtet, eine 6%ige Steuer auf die in Rechnung gestellten Beträge zu zahlen. Die Einreichung von periodischen Quartalsabrechnungen ist erforderlich, sobald dieser Schwellenwert überschritten wird.
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Einkommensteuer (IRS): AL-Betreiber unterliegen der Einkommensteuer auf ihre Mieteinnahmen.
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Zusätzliche IHRU-Steuer: Seit Juli 2023 kann eine zusätzliche Steuer von 15 % auf AL-Immobilien in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte anfallen.
ALOJAMENTO LOCAL
2024 Update
Das Jahr 2024 bringt in Portugal signifikante Aktualisierungen der Alojamento Local (AL)-Regulierungen mit sich, die die Bemühungen des Landes widerspiegeln, die Wohnungsnot durch das Programm 'Mais Habitação' anzugehen. Zu den Schlüsseländerungen gehören:
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Verbot neuer AL-Lizenzen in Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte: Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte, hauptsächlich entlang der Küste und in der Algarve, werden keine neuen AL-Lizenzen mehr ausstellen. Niedrig besiedelte Gemeinden und autonome Regionen wie Madeira und die Azoren sind jedoch davon ausgenommen. Ausnahmen können von den Bezirksverwaltungen für einzelne Gemeinden in dicht besiedelten Gebieten gewährt werden.
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Steuerausnahmen für bestehende ALs: Eigentümer, die vorhandene AL-Immobilien auf den Mietmarkt übertragen, profitieren bis 2030 von Steuerbefreiungen auf Immobilieneinkünfte (IRS) und Grundsteuer (IMI).
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Außerordentliche Abgabe für fortlaufende AL-Betriebe: Eigentümer, die sich dafür entscheiden, ihre Immobilien als ALs zu behalten, unterliegen einer außerordentlichen Abgabe von 15% an das Institut für Wohnungswesen und städtische Sanierung (IHRU). Diese zusätzliche Steuer gilt nicht für ALs in Binnenregionen.
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Auswirkungen auf bestehende Lizenzen: Bestehende AL-Lizenzen bleiben von den regulatorischen Änderungen unberührt.
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* Weiß kennzeichnet Gemeinden, in denen neue AL-Lizenzen verboten sind, während blaue Gebiete weiterhin neue AL-Lizenzen ohne zusätzliche Abgaben für bestehende Immobilien zulassen.
© Portugiesische Regierung
Es ist wichtig zu betonen, dass diese Maßnahmen sich speziell auf einzelne Apartments in Wohngebäuden beziehen und nicht auf Häuser, die ausschließlich für touristische Vermietungen genutzt werden. Ziel dieser Anpassungen ist es, einen Ausgleich zwischen der Förderung des Tourismus und der Bewältigung von Herausforderungen in Bezug auf die Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit von Wohnraum in Portugal zu schaffen. Während sich diese Vorschriften weiterentwickeln, ist es ratsam, sich gut zu informieren und professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen, um als AL-Betreiber den sich wandelnden Markt erfolgreich zu navigieren.
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Bei Lagos Homes bieten wir umfassende Unterstützung und vernetzen Sie mit erfahrenen Partnern, um sicherzustellen, dass Sie die sich verändernden Anforderungen auf dem AL-Markt erfüllen und erfolgreich bestehen können.
