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Portugals AL-Lizenz 2023: Auswirkungen auf Airbnb-Kurzzeitvermietungen

Planen Sie einen Immobilienkauf in Portugal? Entdecken Sie, wie Sie Ihre Investition rentabel gestalten können, indem Sie Touristenunterkünfte anbieten. Aber dafür benötigen Sie eine "AL-Lizenz". In unserem Artikel Portugals AL-Lizenz 2023 gehen wir auf die neuesten Änderungen ein, beleuchten die politische Dynamik dahinter und bieten Einblicke in Standorte sowie Verfahren für den Erwerb einer neuen Alojamento Local (AL)-Lizenz.


Ein schöner Blick vom Balkon auf die Altstadt von Lissabon mit zwei Weingläsern auf dem Tisch , welches den Blogbeitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal


1. Neue Regelungen für die Kurzzeitvermietung


Ab dem 7. Oktober 2023 hat die portugiesische Regierung das Gesetz 56/2023 vom 6. Oktober, auch bekannt als "Mais Habitação"-Gesetz, erlassen. Dieses bringt erhebliche Änderungen im Bereich der Ferienvermietung, des Immobilien- und Wohnungswesens mit sich. Insbesondere werden in Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte, vor allem an der Küste und in der Algarve, keine neuen AL-Lizenzen mehr erteilt. Die Übertragung bestehender AL-Lizenzen wird für Immobilienkäufe nicht möglich sein.


Allerdings gilt dieses Verbot nicht für Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte und autonome Regionen wie Madeira und die Azoren. Die Bezirksverwaltung behält sich die Befugnis vor, in bestimmten Gemeinden in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte weiterhin neue Lizenzen zu erteilen.


Ein elegantes Airbnb-Zimmer mit einer Pflanze vor der Tür , welches den Blogbeitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal

Bestehende Lizenzen bleiben von diesen Änderungen unberührt. Wichtig ist zu beachten, dass das Verbot sich auf einzelne Wohnungen in Wohngebäuden bezieht und nicht auf ganze Häuser, die ausschließlich für die Vermietung an Touristen bestimmt sind. Durch diesen differenzierten Ansatz wird versucht, ein Gleichgewicht zwischen der Regulierung von Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte und der Berücksichtigung der besonderen Umstände verschiedener Immobilientypen herzustellen.



2. Portugals AL-Lizenz 2023


1. Aussetzung von Neulizenzen

  • Umfang: Die Aussetzung betrifft Wohnungen, Zimmer oder Herbergen, die in eine autonome Immobiliengruppe integriert sind.

  • Geografischer Geltungsbereich: Küstengebiete und die gesamte Algarve, mit Ausnahme der autonomen Regionen. Betroffen sind 165 Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte und 73 Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte innerhalb von Städten mit hoher Bevölkerungsdichte.

  • Beschränkungen: Neue Emissionsbeschränkungen gelten für Küstengebiete und Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte.


2. Überarbeitung der AL-Lizenzen

  • Neufestsetzung: AL-Lizenzen werden ab 2030 alle fünf Jahre überprüft und können verlängert werden.

  • Ausnahmen: Automatische Erneuerung im Jahr 2030 für diejenigen, die mit einem Bankdarlehen gekauft haben, nach Ablauf der Darlehensfrist (gilt für Darlehen bis zum 16. Februar 2023).

  • Ungenutzte Immobilien: Eigentümer ungenutzter AL-Immobilien müssen bis zum 7. Dezember Einkommenserklärungen einreichen.

  • Art der Lizenz: Persönlich und nicht übertragbar, es sei denn, es handelt sich um Nachfolgesituationen.


3. Neue CEAL-Gebühr

  • Art der Gebühr: Außerordentliche Abgabe auf Alojamento Local (CEAL).

  • Anwendbarkeit: Gilt für Wohnungen oder Wohnheime in horizontalen Gebäuden. Nicht absetzbar von der Körperschaftssteuer (IRC).

  • Ausnahmen: Gilt nicht in Städten und Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte.


4. Größerer Einfluß Wohnungseigentümer

  • Entscheidungsfindung: Die Wohnungseigentümerversammlung hat nun die Befugnis, sich lokalen Unterkünften in horizontalen Grundstücken zu widersetzen.

  • Kriterien für die Ablehnung: Die Ablehnung erfordert eine Zwei-Drittel-Mehrheit (66,6 %), es sei denn, es handelt sich um konstitutive Titelangaben.


5. Rolle der Gemeinde bei der Verwaltung

  • Ausgleichsakt: Gemeinden sind nun verpflichtet, ein Gleichgewicht zwischen Wohnen, Alojamento Local, Gewerbe und Studentenwohnungen sicherzustellen.

  • Kommunale Wohncharta: Gemeinden entwerfen ihre Charta, die sich am Grundgesetz für das Wohnungswesen orientiert.

6. Erhöhung der IMI-Steuer für aktive AL-Lizenzen

  • Anwendbarkeit: Die Erhöhung der IMI-Steuer (Immobiliensteuer) ist für aktive lokale Beherbergungsbetriebe vorgesehen.

  • Übertragbarkeit: Diese Steuererhöhung ist begrenzt auf bestimmte autonome Gebiete und nicht auf alle horizontalen Immobilieneinheiten übertragbar.

  • Steuerbetrag: Eine mögliche Erhöhung auf 1 % ist vorgesehen, verglichen mit den üblichen Sätzen von 0,30 % oder 0,45 %."


7. Nachweis der AL-Tätigkeit

  • Abgabetermin: Der Nachweis der lokalen Beherbergungstätigkeit muss bis spätestens zum 7. Dezember 2023 eingereicht werden.

  • Dokumentation: Erforderlich ist der IRS-Auszug 2022 oder, für neu gegründete Unternehmen im Jahr 2023, die Erklärung über die Aufnahme der Geschäftstätigkeit.

  • Registrierung: Die vollständige Registrierung muss entweder auf der RNAL-Plattform oder im Rathaus erfolgen. Bei Nichteinhaltung dieser Vorschrift wird die Lizenz entzogen.



3. Wo Sie in Portugal eine neue AL-Lizenz beantragen können


António Costa, ehemaliger Premierminister Portugals, hat das beeindruckende Wachstum des Sektors 'Alojamento Local' (lokale Unterkünfte) in den letzten Jahren anerkannt. Mit nunmehr über 109.000 registrierten Immobilien spielt dieser Bereich eine bedeutende Rolle auf dem portugiesischen Immobilienmarkt. Costa betonte den 'sehr signifikanten' Einfluss dieser Entwicklung und sprach die Notwendigkeit von regulierenden Maßnahmen an, darunter auch die temporäre Aussetzung der Vergabe neuer Lizenzen für solche Unterkünfte.


Allerdings stellte Costa klar, dass diese Beschränkungen nicht für Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte sowie für die autonomen Regionen Madeira und die Azoren gelten werden. Dieser Schritt zielt darauf ab, eine ausgewogene Entwicklung in unterschiedlich dicht besiedelten Gebieten zu fördern.

Für eine detaillierte Übersicht: Unten finden Sie eine Karte, auf der die betroffenen Gemeinden markiert sind. Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte sind in Weiß dargestellt, während solche mit geringer Bevölkerungsdichte in Blau hervorgehoben sind.


Eine Regierungskarte, die Gebiete mit niedriger und hoher Bevölkerungsdichte in Portugal zeigt  , welches den Blog Beitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal
© Government

Hier sind einige ausgewählte Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte in Portugal:



  1. Vila do Bispo: In der Region Algarve gelegen, bekannt für ihre wunderschöne Küste und die Nähe zum südwestlichsten Punkt Europas.

  2. Setúbal: Obwohl Setúbal eine Stadt ist, gibt es in ihrer Umgebung Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte, die für ihre Naturlandschaften bekannt sind, darunter der Naturpark Arrábida.

  3. Aljezur: Eine Gemeinde in der Region Algarve, bekannt für ihre malerischen Landschaften, Strände und das historische Aljezur Castle.

  4. Odemira: Im Distrikt Beja gelegen, verbindet Odemira Küsten- und Binnenbereiche mit einem ländlicheren Charakter.

  5. Mértola: Im Distrikt Beja gelegen, ist Mértola für ihren historischen Charme bekannt, einschließlich eines Schlosses und archäologischer Stätten.

  6. Monchique: Eine Gemeinde in der Region Algarve, Monchique ist für ihr bergiges Gelände und Thermalbäder bekannt.

  7. Alcoutim: Im Distrikt Faro gelegen, zeichnet sich Alcoutim durch ihre Lage am Ufer des Guadiana-Flusses aus, der die Grenze zu Spanien bildet.



Diese Gebiete werden oft von Menschen geschätzt, die einen ruhigeren Lebensstil, Nähe zur Natur und eine ländlichere Umgebung suchen.




4. Wie man in Portugal eine neue AL-Lizenz beantragt


Eine stilvolle beige Tischansicht einer Checkliste mit Kaffeebecher und Vase , welches den Blog Beitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal describing the blog post Portugal's 2023 AL License Rules offered by the trusted buyer's agent Lagos Homes in the Algarve Portugal by real estate agent Benjamin Seide

Schritt 1: Überprüfen Sie die AL-Autorisierungszone

Überprüfen Sie, ob das Gebäude oder Haus in einer AL-autorisierten Zone liegt. Einige portugiesische Gemeinden richten sogenannte "Zonen der Beschränkung" ein, um Stadtviertel zu erhalten und erschwingliche Mieten für Einheimische sicherzustellen. Diese Zonen haben spezifische Einschränkungen für die Anzahl der Alojamento Local-Einrichtungen, und Lizenzen sind persönlich und nicht übertragbar.

Ab Juli 2023 sind neue AL-Einrichtungen auf bestimmte Gemeinden beschränkt, die sich hauptsächlich im Landesinneren Portugals befinden, wobei Stadtzentren wie Lissabon und Porto ausgenommen sind.


Schritt 2: Beachten Sie die Zuständigkeit des Wohnungseigentümerverbandes

In einem Gebäude mit horizontal geteiltem Eigentum und autonomen Einheiten erfordert die Eröffnung eines Alojamento Local die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Wenn mehr als die Hälfte dagegen ist, ist der Betrieb eines Alojamento Local untersagt.


Schritt 3: Registrierung als selbständiger Unternehmer beim Finanzamt

Nach Erhalt Ihrer portugiesischen Steuernummer (NIF) melden Sie die Eröffnung Ihrer selbständigen Tätigkeit beim Finanzamt. Es gibt zwei Einkommensdeklarationsoptionen: Kategorie B für Selbstständige mit einem vereinfachten Steuersatz für Einkommen bis zu 200.000 € oder Kategorie F für Immobilieneinkommen, die mit einem Satz von 28% besteuert werden.

Es wird empfohlen, professionelle AL-Beratung von einem Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um die beste Steueroption zu wählen.


Schritt 4: Registrierung des Alojamento Local

Die Registrierung ist für den Betrieb von Alojamento Local obligatorisch. Beginnen Sie damit, eine Vorankündigung an den Bürgermeister der Gemeinde, in der Ihre Einrichtung liegt, zu übermitteln. Fügen Sie Details wie den gültigen Zweck des Grundstücks, den Namen der Einrichtung, die Modalität und die Kapazität hinzu. Erforderliche Dokumente umfassen eine Erklärung zur Übernahme der Verantwortung, Kopien des Grundbuchs, eine Erklärung zur Geschäftsaufnahme und eine Bescheinigung über die Zustimmung der Wohnungseigentümer.

Die Registrierung erfolgt über den Balcão do Empreendedor (Unternehmer-Counter) über das EPortugal-Portal oder das Tourism of Portugal-Portal.


Schritt 5: Abschluss einer Haftpflichtversicherung

Betreiben Sie verantwortungsbewusst, indem Sie eine Pflicht-Haftpflichtversicherung abschließen. Diese Versicherung deckt Risiken wie Feuer, Sachschäden und Schäden, die Gästen und Dritten entstehen. Fehlt eine Versicherung, kann dies zur Aufhebung der Registrierung und zum Entzug Ihrer Alojamento Local-Lizenz führen.


Schritt 6: Vorbereitung auf die Inspektion durch den Stadtrat

Nach Ablauf von 30 Tagen nach der Vorankündigung an den Stadtrat erfolgt eine obligatorische Inspektion des Alojamento Local, um die Einhaltung aller Anforderungen sicherzustellen. Die Inspektion bewertet die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen der Einrichtung, einschließlich:

  • Feuerlöscher, Feuerlöschdecke, Erste-Hilfe-Kasten, gut sichtbare Erklärung der Notrufnummer 112

  • Information über die Verfügbarkeit eines Beschwerdebuchs (sowohl in Papier- als auch in digitaler Form)

  • Hausanweisungsbuch in vier Sprachen (einschließlich Portugiesisch und Englisch) mit Nachbarschafts- und Hausregeln sowie Kontaktdaten des Alojamento Local-Eigentümers/-Managers

  • Deutlich sichtbares Acryl-Kennzeichen "AL"


Schritt 7: Erfüllung der AL-Steuerpflichten

  • Ausstellung von Rechnungsquittungen (Recibos Verdes): Verwenden Sie das AT-Portal oder stellen Sie Rechnungen für Ihre Dienstleistungen aus.

  • Mehrwertsteuer (IVA): Wenn Ihr jährliches Einkommen 10.000 € übersteigt, müssen Sie eine 6%ige Steuer auf die in Rechnung gestellten Beträge zahlen. Reichen Sie vierteljährlich die entsprechende Steuererklärung über das AT-Onlineportal ein.

  • Einkommensteuer (IRS): Erfüllen Sie Ihre Einkommensteuerpflichten.

  • Zusätzliche IHRU-Steuer (15%): Anwendbar auf Alojamento Local in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, gültig ab Juli 2023.



5. Die Zukunft der Kurzzeitvermietungen in Portugal


Die vorübergehende Aussetzung von Lizenzen für Alojamento Local (kurzzeitige Vermietungen) in Portugal ist keine pauschale Maßnahme, sondern ein gezielter Schachzug in der nationalen Wohnraumpolitik. Unter den neuen Regelungen erhalten die Gemeinden die Befugnis, innerhalb ihrer "Municipal Housing Charters" ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnangebot und Studentenunterkünften in ihrem jeweiligen Gebiet festzulegen.


Eine Person sitzt auf einer Bank am Tejo-Fluss in Lissabon , welches den Blog Beitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal

Diese Flexibilität ermöglicht es, die Aussetzung in bestimmten Gebieten aufzuheben, während gleichzeitig klare Regeln und Beschränkungen für die Nutzung von Wohnungen als lokale Unterkünfte beibehalten werden.

Im Bereich der Registrierungen für lokale Unterkünfte beginnt eine neue Ära. Diese Registrierungen haben nun eine feste Laufzeit von fünf Jahren, die bei Erteilung der Eröffnungslizenz zu laufen beginnt. Dies schafft einen effizienten Prozess für Immobilieneigentümer.


Für diejenigen, die bereits in die Welt der lokalen Unterkünfte eingetreten und vor dem 7. Oktober 2023 Registrierungen erhalten haben, gibt es eine wichtige Wendung in der Zukunft. Im Jahr 2030 werden diese Registrierungen einer umfassenden Überprüfung unterzogen, die die Möglichkeit einer erneuten fünfjährigen Verlängerung bietet. Die Gemeinden spielen dabei eine entscheidende Rolle, da sie jeden Fall innerhalb der von ihren Vorschriften festgelegten Zeiträume prüfen werden.


Diese legislative Entwicklung unterstreicht Portugals Engagement für eine durchdachte Stadtplanung und nachhaltigen Tourismus. Sie zeigt die Fähigkeit zur Anpassung an die vielfältigen Bedürfnisse unterschiedlicher Regionen und fördert einen ausgewogenen Ansatz zwischen Wohnraumverfügbarkeit, touristischen Unterkünften und dem einzigartigen Charme jedes Ortes. Während sich das rechtliche Umfeld weiterentwickelt, tanzen Immobilieneigentümer und Gemeinden auf einem schmalen Grat, um die Harmonie zwischen Wohnraum, touristischen Unterkünften und dem einzigartigen Flair jedes Ortes zu finden.



6. Nützliche Links



Lagos Homes ist Ihre verlässliche Anlaufstelle für sämtliche Immobilienanliegen in Portugal. Wir stehen Ihnen nicht nur bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie zur Seite, sondern bieten auch umfassende fachkundige Beratung in allen Belangen. Haben Sie noch offene Fragen, bevor Sie Ihre Reise in die Welt der Immobilien starten? Zögern Sie nicht, uns jetzt zu kontaktieren!


Dona Ana Panoramablick auf den Strand , welches den Blog Beitrag  Portugals AL-Lizenz 2023 beschreibt, angeboten vom deutschen Immobilienmakler Lagos Homes an der Algarve Portugal



 


7. FAQ - Alojamento Local 2023


Welche sind die bedeutendsten Neuerungen der Alojamento Local (AL)-Lizenzen in Portugal für das Jahr 2023?


Im Jahr 2023 treten in Portugal bedeutsame Veränderungen bezüglich der AL-Lizenzen in Kraft. Diese umfassen die Aussetzung neuer AL-Registrierungen für Wohnungen in Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte, die Einführung einer Erneuerungspflicht alle fünf Jahre ab dem Jahr 2030 und die Einführung der CEAL (außerordentliche Abgabe auf Alojamento Local) – einer 15%igen Gebühr, die auf bestimmte Arten von AL-Immobilien erhoben wird. Zusätzlich dazu wurden neue Vorschriften für die AL-Tätigkeit in Eigentumswohnungen eingeführt, und eine verstärkte Kontrolle der Eigentümer, die den Nachweis ihrer AL-Tätigkeit erbringen müssen, wurde implementiert.


Wie sollte ich mit meinen bestehenden Kurzzeitmietverträgen in Portugal umgehen?


Überprüfen Sie Ihre AL-Lizenz: Als Erstes sollten Sie sicherstellen, dass Ihre bestehende AL-Lizenz den neuen Anforderungen entspricht. Überprüfen Sie, ob alle notwendigen Unterlagen und Registrierungen aktuell und korrekt sind.


Erwägen Sie die Umwandlung Ihrer AL-Immobilie in eine Langzeitvermietung: Wenn Sie besorgt über die Zukunft Ihrer AL-Lizenz sind oder die neuen Vorschriften zu komplex erscheinen, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, Ihre Immobilie in eine Langzeitvermietung umzuwandeln. Dadurch können Sie weiterhin Einnahmen aus Ihrer Immobilie erzielen, ohne den strengen Regulierungen und Steuern für Kurzzeitmietverträge unterworfen zu sein.


Holen Sie professionellen Rat ein: Wenn Sie sich in Bezug auf Ihre Entscheidungen unsicher fühlen, ist es ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ein erfahrener Immobilienmakler oder Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, das neue Gesetz zu verstehen und seine Auswirkungen auf Ihr Immobilienportfolio zu bewerten. Sie können maßgeschneiderte Empfehlungen bieten, die auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten sind und sicherstellen, dass Sie die besten Entscheidungen für Ihre Situation treffen.

Welche Auswirkungen hat die CEAL (außerordentliche Abgabe auf Alojamento Local) auf AL-Eigentümer in Portugal?

Wie gestaltet sich das Verfahren für die Erneuerung von Alojamento Local-Lizenzen in Portugal nach 2023?




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