Überlegen Sie, eine Immobilie in Portugal zu kaufen? Es könnte sich lohnen, das Potenzial für eine lukrative Investition zu prüfen, indem Sie die Immobilie an Touristen vermieten. Um sie auf beliebten Plattformen wie Airbnb oder Booking anbieten zu können, ist der Erwerb einer sogenannten „AL-Lizenz“ erforderlich. In Portugal ist diese Form der Kurzzeitvermietung als „Alojamento Local“ bekannt. In diesem Artikel erläutern wir die neuesten Änderungen, geben einen umfassenden Überblick über die Regelungen und zeigen Ihnen, wie Sie eine AL-Lizenz beantragen können.
Aktualisierte Regelungen für Kurzzeitvermietungen 2024
Ab dem 1. November 2024 treten in Portugal neue Bestimmungen für das Alojamento Local (AL) in Kraft, die das Ziel haben, mehr Rechtssicherheit für Kurzzeitvermietungen zu schaffen. Diese neuen Regelungen heben einige der restriktiven Maßnahmen aus dem „Mehr Wohnraum“-Programm von 2023 auf und betreffen insbesondere Wohnungen. Immobilienbesitzer, die den Markt für Kurzzeitmieten nutzen oder weiterhin aktiv bleiben möchten, profitieren nun von einer größeren Flexibilität und verlässlicheren Rahmenbedingungen.
Wichtigste Änderungen
Wiedereinführung neuer AL-Lizenzen: Durch die Aufhebung des weitgehenden Lizenzverbots im Rahmen des „Mais Habitação“-Programms erhalten Gemeinderäte nun die Befugnis, neue AL-Lizenzen zu erteilen, basierend auf lokalen Bedürfnissen und Prioritäten im Wohnungsmarkt.
Übertragbarkeit von Lizenzen wiederhergestellt: AL-Registrierungen und -Lizenzen sind jetzt übertragbar, was den Eigentümerwechsel für bestehende AL-Unternehmen erleichtert und den Verkauf von Immobilien mit vorhandenen AL-Lizenzen vereinfacht.
Dauerhafte AL-Lizenzen: AL-Lizenzen besitzen nun eine unbegrenzte Gültigkeit und laufen nicht mehr nach fünf Jahren ab, was Investoren eine größere Planungssicherheit bietet.
Reduzierte Kontrolle durch Wohnungseigentümergemeinschaften: Zwar müssen weiterhin alle baulichen Vorschriften eingehalten werden, jedoch ist für die Beantragung einer AL-Lizenz keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mehr erforderlich, wodurch der Prozess für Eigentümer flexibler gestaltet wird.
Erweiterte kommunale Befugnisse
Die portugiesischen Gemeinden haben nun umfassendere Befugnisse, um den Markt für lokale Beherbergungsangebote in ihren Zuständigkeitsbereichen aktiv zu steuern. So können sie die Neuzulassung von Alojamento Local (AL) in bestimmten Gebieten für bis zu ein Jahr aussetzen, während sie neue lokale Richtlinien entwickeln. Diese Vorschriften müssen auf Studien zur Kontrolle und zu nachhaltigen Wachstumszonen basieren und alle drei Jahre überarbeitet werden. Zudem sind die Gemeinden ermächtigt, in ausgewiesenen Wohngebieten Einschränkungen für neue AL-Lizenzen einzuführen. Dies ermöglicht ihnen, die Kurzzeitvermietung besser an die lokalen Wohnbedürfnisse anzupassen und die Wohnqualität in betroffenen Gebieten langfristig zu sichern.
Zusätzliche Updates
Kapazitätsbeschränkungen: Die maximale Kapazität für lokale Beherbergungsbetriebe (außer „Zimmer“ und „Herbergen“) ist nun auf neun Zimmer und 27 Gäste festgelegt. Zudem sind zusätzliche umbaubare Betten erlaubt, solange sie nicht mehr als 50 % der festen Bettenanzahl ausmachen.
Nutzung von Gebäuden vor 1951: Gewerbliche lokale Beherbergungsbetriebe dürfen nun auch in Gebäuden untergebracht werden, die vor 1951 errichtet wurden, sofern diese den aktuellen gesetzlichen Standards entsprechen.
Durchsetzung der Vorschriften: Die Kontrolle und Durchsetzung dieser Regelungen liegt nun bei den Gemeinden und der ASAE (portugiesische Behörde für Lebensmittelsicherheit und wirtschaftliche Überwachung), während die Gemeinderäte in dieser Hinsicht entlastet wurden.
Mit diesen Änderungen wird ein neues Kapitel für die portugiesische Tourismusbranche aufgeschlagen, das auf eine Balance zwischen touristischem Wachstum und der nachhaltigen Entwicklung der Gemeinden abzielt.
Die verschiedenen Typen der portugiesischen AL-Lizenz
Die „Alojamento Local“-Unterkünfte (AL) in Portugal bieten eine Vielzahl an Optionen, die auf die unterschiedlichen Bedürfnisse und Vorlieben von Reisenden zugeschnitten sind. Hier ist eine Übersicht der gängigsten Arten von AL-Unterkünften:
Villen und Häuser: Diese unabhängigen Einfamilienhäuser bieten Privatsphäre und viel Platz, ideal für Familien oder Gruppen. Sie sind oft mit Annehmlichkeiten für längere Aufenthalte ausgestattet und liegen sowohl in städtischen als auch in ländlichen Regionen.
Wohnungen: Diese Unterkünfte sind einzelne Einheiten in einem Mehrfamilienhaus, die Komfort und Nähe zu städtischen Annehmlichkeiten vereinen. Für die Kurzzeitvermietung ist jedoch häufig die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft und der lokalen Verwaltung erforderlich.
Beherbergungsbetriebe und Herbergen: Diese Kategorie umfasst kleinere Boutique-Unterkünfte mit bis zu 9 Zimmern sowie Hostels, die oft auf eine hohe Gästezahl ausgelegt sind und vor allem preisbewusste oder allein reisende Gäste anziehen. Herbergen erlauben Schlafsäle und bieten eine Gemeinschaftsatmosphäre.
Private Zimmer: Diese Unterkünfte befinden sich im Hauptwohnsitz des Eigentümers und bieten ein Bed-and-Breakfast-Gefühl. Meistens ist die Anzahl auf drei Zimmer begrenzt, was den Gästen ein intimeres Erlebnis und oft persönliche Einblicke in das lokale Leben bietet.
Einzigartige AL-Angebote: In den letzten Jahren haben besondere Unterkünfte wie renovierte Landhäuser, Strandhütten und umweltfreundliche Lodges an Beliebtheit gewonnen. Vor allem in landschaftlich reizvollen Küsten- und Landregionen Portugals bieten sie Reisenden, die nach außergewöhnlichen Erfahrungen suchen, eine besondere Anziehungskraft.
Um eine AL-Unterkunft legal betreiben zu dürfen, müssen die Eigentümer ihre Immobilie bei der lokalen Gemeindeverwaltung registrieren und bestimmte Auflagen erfüllen, wie z.B. Kapazitätsbeschränkungen (in der Regel bis zu 9 Zimmer oder 30 Gäste, außer in Hostels) und die Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsstandards. Zusätzlich gibt es in Städten wie Lissabon und Porto Dichteschwellen für ALs, um den Wohnungsmarkt zu schützen. Je nach Art und Lage der Immobilie können die Anforderungen variieren.
Grundlegende Anforderungen für Alojamento Local (AL) Immobilien
In Portugal unterliegen Alojamento Local (AL)-Unterkünfte spezifischen Anforderungen, um die Sicherheit, den Komfort und die Hygiene für Gäste zu gewährleisten und dadurch hohe Qualitätsstandards in der Kurzzeitvermietung sicherzustellen. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten allgemeinen Anforderungen:
Zustand und Ausstattung: Die Immobilie muss sich in einem guten Erhaltungszustand befinden, mit voll funktionsfähigen Einrichtungen und Geräten. Zudem ist der Anschluss an das öffentliche Wasser- und Abwassersystem obligatorisch, um grundlegende hygienische Standards sicherzustellen.
Belüftung und natürliches Licht: AL-Unterkünfte müssen über Fenster oder Balkone mit direktem Zugang ins Freie verfügen, was eine ausreichende Belüftung und natürlichen Lichteinfall ermöglicht. Fenster und Türen sollten zudem über Vorrichtungen verfügen, die den Lichteinfall regulieren und die Privatsphäre der Gäste wahren.
Möblierung und Ausstattung: Eine AL-Immobilie muss mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen wie Betten, Sitzmöbeln, Küchengeräten und Kochutensilien ausgestattet sein, um einen komfortablen Aufenthalt zu gewährleisten.
Privatsphäre und Sicherheit: Türen müssen über ein Sicherheitssystem verfügen, das die Privatsphäre der Gäste schützt, während die sanitären Einrichtungen ebenfalls so gestaltet sein sollten, dass die Privatsphäre gewahrt bleibt.
Sicherheitsmaßnahmen
Für AL-Einrichtungen mit bis zu 10 Gästen sind grundlegende Sicherheitsmaßnahmen erforderlich:
Feuerschutzausrüstung: Feuerlöscher und Löschdecken müssen gut sichtbar und für die Gäste leicht zugänglich sein.
Erste-Hilfe-Ausrüstung: Ein gut bestückter Erste-Hilfe-Kasten sollte jederzeit griffbereit sein.
Kontaktinformationen für Notfälle: Die nationale Notrufnummer (112) muss an einer gut sichtbaren Stelle in der Unterkunft angebracht sein.
Diese Anforderungen tragen dazu bei, dass AL-Unterkünfte in Portugal sichere, komfortable und gesetzeskonforme Aufenthaltsmöglichkeiten für Kurzzeitmieter bieten.
Wie man in Portugal eine neue AL-Lizenz beantragt
Schritt 1: Überprüfen Sie die AL-Autorisierungszone
Überprüfen Sie, ob das Gebäude oder Haus in einer AL-autorisierten Zone liegt. Einige portugiesische Gemeinden richten sogenannte "Zonen der Beschränkung" ein, um Stadtviertel zu erhalten und erschwingliche Mieten für Einheimische sicherzustellen. Diese Zonen haben spezifische Einschränkungen für die Anzahl der Alojamento Local-Einrichtungen, und Lizenzen sind persönlich und nicht übertragbar.
Ab Juli 2023 sind neue AL-Einrichtungen auf bestimmte Gemeinden beschränkt, die sich hauptsächlich im Landesinneren Portugals befinden, wobei Stadtzentren wie Lissabon und Porto ausgenommen sind.
Schritt 2: Beachten Sie die Zuständigkeit des Wohnungseigentümerverbandes
In einem Gebäude mit horizontal geteiltem Eigentum und autonomen Einheiten erfordert die Eröffnung eines Alojamento Local die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Wenn mehr als die Hälfte dagegen ist, ist der Betrieb eines Alojamento Local untersagt.
Schritt 3: Registrierung als selbständiger Unternehmer beim Finanzamt
Nach Erhalt Ihrer portugiesischen Steuernummer (NIF) melden Sie die Eröffnung Ihrer selbständigen Tätigkeit beim Finanzamt. Es gibt zwei Einkommensdeklarationsoptionen: Kategorie B für Selbstständige mit einem vereinfachten Steuersatz für Einkommen bis zu 200.000 € oder Kategorie F für Immobilieneinkommen, die mit einem Satz von 28% besteuert werden.
Es wird empfohlen, professionelle AL-Beratung von einem Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um die beste Steueroption zu wählen.
Schritt 4: Registrierung des Alojamento Local
Die Registrierung ist für den Betrieb von Alojamento Local obligatorisch. Beginnen Sie damit, eine Vorankündigung an den Bürgermeister der Gemeinde, in der Ihre Einrichtung liegt, zu übermitteln. Fügen Sie Details wie den gültigen Zweck des Grundstücks, den Namen der Einrichtung, die Modalität und die Kapazität hinzu. Erforderliche Dokumente umfassen eine Erklärung zur Übernahme der Verantwortung, Kopien des Grundbuchs, eine Erklärung zur Geschäftsaufnahme und eine Bescheinigung über die Zustimmung der Wohnungseigentümer.
Die Registrierung erfolgt über den Balcão do Empreendedor (Unternehmer-Counter) über das EPortugal-Portal oder das Tourism of Portugal-Portal.
Schritt 5: Abschluss einer Haftpflichtversicherung
Betreiben Sie verantwortungsbewusst, indem Sie eine Pflicht-Haftpflichtversicherung abschließen. Diese Versicherung deckt Risiken wie Feuer, Sachschäden und Schäden, die Gästen und Dritten entstehen. Fehlt eine Versicherung, kann dies zur Aufhebung der Registrierung und zum Entzug Ihrer Alojamento Local-Lizenz führen.
Schritt 6: Vorbereitung auf die Inspektion durch den Stadtrat
Nach Ablauf von 30 Tagen nach der Vorankündigung an den Stadtrat erfolgt eine obligatorische Inspektion des Alojamento Local, um die Einhaltung aller Anforderungen sicherzustellen. Die Inspektion bewertet die Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtungen der Einrichtung, einschließlich:
Feuerlöscher, Feuerlöschdecke, Erste-Hilfe-Kasten, gut sichtbare Erklärung der Notrufnummer 112
Information über die Verfügbarkeit eines Beschwerdebuchs (sowohl in Papier- als auch in digitaler Form)
Hausanweisungsbuch in vier Sprachen (einschließlich Portugiesisch und Englisch) mit Nachbarschafts- und Hausregeln sowie Kontaktdaten des Alojamento Local-Eigentümers/-Managers
Deutlich sichtbares Acryl-Kennzeichen "AL"
Schritt 7: Erfüllung der AL-Steuerpflichten
Ausstellung von Rechnungsquittungen (Recibos Verdes): Verwenden Sie das AT-Portal oder stellen Sie Rechnungen für Ihre Dienstleistungen aus.
Mehrwertsteuer (IVA): Wenn Ihr jährliches Einkommen 10.000 € übersteigt, müssen Sie eine 6%ige Steuer auf die in Rechnung gestellten Beträge zahlen. Reichen Sie vierteljährlich die entsprechende Steuererklärung über das AT-Onlineportal ein.
Einkommensteuer (IRS): Erfüllen Sie Ihre Einkommensteuerpflichten.
Zusätzliche IHRU-Steuer (15%): Anwendbar auf Alojamento Local in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte, gültig ab Juli 2023.
Abzugsfähige Ausgaben für Alojamento Local (AL) Immobilien
Betreiben Sie ein Alojamento Local (AL) in Portugal, ist es von Vorteil zu wissen, welche Ausgaben steuerlich absetzbar sind, um Ihre Steuereffizienz zu maximieren. Wenn Ihre Immobilie nur teilweise für AL-Zwecke genutzt wird, können Sie in der Regel 25 % der Kosten als Abzüge geltend machen. Zu den abzugsfähigen Ausgaben zählen:
Immobilienwertabschreibung: Ein pauschaler Abzug von 4 % des Immobilienwerts kann jährlich geltend gemacht werden.
Versicherungskosten: Prämien für die Immobilienversicherung, die den Schutz des Gebäudes abdecken, sind vollständig abzugsfähig.
Nebenkosten: Betriebskosten wie Strom, Wasser und Gas, die mit dem AL-Betrieb zusammenhängen, können steuerlich berücksichtigt werden.
Reinigungskosten: Die Kosten für Reinigungsdienste, die zwischen den Gästeaufenthalten anfallen, sind ebenfalls absetzbar.
Buchungsplattform-Gebühren: Provisionen und Gebühren, die an Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder HomeAway gezahlt werden, sind absetzbar.
Da die Steuergesetzgebung in Portugal sich häufig ändert, ist es ratsam, stets auf dem neuesten Stand zu bleiben und bei komplexen Sachverhalten einen spezialisierten Steuerberater hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, dass alle steuerlichen Verpflichtungen korrekt eingehalten werden und Ihre individuelle Situation optimal berücksichtigt wird.
Wo ist Alojamento Local (AL) in Portugal am profitabelsten?
Die Rentabilität von Alojamento Local (AL)-Immobilien in Portugal hängt stark von der Lage ab, da bestimmte Regionen touristisch attraktiver sind und eine hohe Nachfrage nach Kurzzeitmieten verzeichnen. Hier sind die profitabelsten Regionen im Detail:
Lissabon
Als kulturelles Zentrum und Hauptstadt ist Lissabon eine der lukrativsten Städte für Kurzzeitvermietungen. Bezirke wie Baixa, Chiado und Bairro Alto sind aufgrund ihrer Nähe zu historischen Sehenswürdigkeiten und beliebten Stadtteilen äußerst begehrt, was zu höheren Mietpreisen führt. Investoren in Lissabon können mit Belegungsraten von über 70 % rechnen, besonders in zentralen Stadtteilen, die Touristen aus der ganzen Welt anziehen.
Algarve
Die Algarve mit ihrem milden Klima und ihren malerischen Stränden ist ein beliebtes Ziel für Urlauber und ein starker Markt für AL. Städte wie Albufeira, Lagos und Vilamoura sind bei internationalen und einheimischen Gästen gefragt. Besonders in den Sommermonaten sind die Belegungsraten hoch, und die durchschnittlichen Tagespreise können beträchtlich steigen. Viele Eigentümer profitieren zudem von einer verlängerten Saison aufgrund der vielfältigen Freizeitaktivitäten und der ganzjährigen Nachfrage in der Algarve.
Porto
Die aufstrebende Metropole Porto hat in den letzten Jahren an Popularität gewonnen und bietet Investoren attraktive Ertragschancen. Stadtteile wie Ribeira, bekannt für ihre historische Altstadt und die Nähe zum Douro-Fluss, und Cedofeita bieten wettbewerbsfähige Renditen. Während Porto nicht ganz die Besucherzahlen von Lissabon erreicht, überzeugt es durch ein wachsendes Interesse, insbesondere unter kulturinteressierten Touristen.
Madeira
Die Insel Madeira ist ein weiterer aufstrebender Markt für AL-Investitionen. Mit ihrem ganzjährig milden Klima und der einzigartigen Natur zieht Madeira eine stabile Anzahl an Touristen an. Die Hauptstadt Funchal ist besonders attraktiv für AL-Angebote, und Immobilien mit Meerblick oder Nähe zu Sehenswürdigkeiten sind sehr gefragt. Die Insel spricht sowohl Abenteuerlustige als auch Ruhesuchende an und ermöglicht damit potenziell eine kontinuierliche Vermietung und langfristig stabile Einnahmen.
Insgesamt sollten Investoren die Standortwahl für AL-Immobilien in Portugal auf eine sorgfältige Analyse der lokalen Nachfrage, der Saisonalität und der besonderen Attraktionen der Region stützen.
Vergleich zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung in Portugal
1. Rentabilität
Kurzzeitvermietung: Kurzzeitvermietungen (STRs) bieten in der Regel höhere Einnahmen pro Nacht. Insbesondere in touristischen Hotspots wie Lissabon und der Algarve können Immobilieneigentümer saisonal hohe Einnahmen erzielen, da die durchschnittlichen Tagesraten die monatliche Miete einer Langzeitvermietung oft übersteigen. Die Einnahmen sind jedoch variabler, da sie von Faktoren wie Saison, Veranstaltungen und Belegungsraten abhängen.
Langzeitvermietung: Im Gegensatz dazu bietet eine Langzeitvermietung (LTR) stabilere, vorhersehbare Einnahmen ohne saisonale Schwankungen. Die Mieteinnahmen sind zwar pro Monat niedriger, jedoch fallen Leerstandszeiten seltener an, da die Mieter in der Regel länger bleiben. Das kann für Eigentümer von Vorteil sein, die ein konstantes Einkommen und weniger Verwaltungsaufwand bevorzugen.
2. Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand
Kurzzeitvermietung: STRs sind zeitintensiver in der Verwaltung, da Eigentümer oder Verwalter sich regelmäßig um die Reinigung, den Gästeservice und die Buchungsverwaltung kümmern müssen. Zusätzliche Services wie Wartung, Gästecheck-ins und die Sicherstellung der Sauberkeit können schnell Kosten und Aufwand erhöhen.
Langzeitvermietung: Der Verwaltungsaufwand für LTRs ist im Vergleich geringer. Vermieter müssen sich in der Regel nur um gelegentliche Wartung und Vertragsverwaltung kümmern. Nach der Einmietung erfordert eine LTR weniger Zeit und laufende Kosten, was besonders für passive Investoren vorteilhaft ist.
3. Regulatorische Anforderungen
Kurzzeitvermietung: STRs sind streng reguliert und benötigen eine Alojamento Local (AL)-Lizenz, die an Sicherheits- und Qualitätsstandards gebunden ist. Mit den jüngsten Änderungen seit November 2024 zielen die neuen Vorschriften darauf ab, den Markt zu stabilisieren, aber sie bringen auch zusätzliche Lizenzanforderungen und Einschränkungen in bestimmten Regionen.
Langzeitvermietung: Die rechtlichen Anforderungen sind im Vergleich zu STRs weniger komplex. LTRs unterliegen den Mietgesetzen, die Mieterrechte schützen, und dem Mieterschutz. Regulierungen sind weniger dynamisch und erfordern weniger Anpassungen, was Vermietern administrative Sicherheit bietet.
4. Marktnachfrage
Kurzzeitvermietung: STRs sind am profitabelsten in touristisch stark frequentierten Gebieten wie der Innenstadt von Lissabon, Porto und den Küstenorten der Algarve. Die Nachfrage ist stark saisonabhängig, was zu hohen Einnahmen in der Hochsaison und möglichen Leerstandszeiten in der Nebensaison führt.
Langzeitvermietung: Die Nachfrage nach LTRs ist in urbanen Gebieten stabiler, besonders in Städten wie Lissabon und Porto, die durch wachsende Bevölkerungszahlen und eine hohe Nachfrage bei Expats, Berufstätigen und Studenten gekennzeichnet sind. Die konstanten Mietanfragen bieten Eigentümern ein verlässlicheres Einkommenspotenzial.
Die Entscheidung zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung hängt stark von den finanziellen Zielen und dem verfügbaren Zeitaufwand für die Verwaltung ab. Kurzzeitvermietungen bieten höhere kurzfristige Erträge, erfordern jedoch mehr aktive Betreuung und unterliegen strengen Regulierungen. Langzeitvermietungen bieten dafür stabilere Einnahmen und erfordern weniger Aufsicht, was sie für Vermieter mit einem passiveren Ansatz attraktiv macht.
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Was ist Alojamento Local?
In Portugal bezeichnet der Begriff Alojamento Local (AL) Immobilien, die für kurzfristige Vermietungen an Touristen genutzt werden, ohne jedoch den Status vollwertiger Touristenunterkünfte zu haben. Dies bedeutet, dass AL-Immobilien in der Regel für vorübergehende Aufenthalte angeboten werden und somit eine gewerbliche Nutzung haben.
Es ist wichtig, sich über die spezifischen rechtlichen Anforderungen und Vorschriften für Alojamento Local zu informieren, da diese je nach Region variieren können. Dazu gehört auch die Notwendigkeit, eine AL-Lizenz zu beantragen und sicherzustellen, dass die Immobilie den entsprechenden Standards für Sicherheit und Komfort entspricht.
Ist für das Alojamento Local eine Genehmigung der Wohnungseigentümer erforderlich?
Is it mandatory for all Alojamento Local properties to display the AL sign?
Kann ich eine bestehende Alojamento Local (AL)-Lizenz beibehalten, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Wie lange ist die Gültigkeitsdauer einer Alojamento Local (AL)-Lizenz, nachdem sie erworben wurde?