Portugals AL-Lizenzregeln: Updates mit Auswirkungen auf Kurzzeitvermietungen

Sie denken darüber nach, eine Immobilie in Portugal zu kaufen und diese an Touristen zu vermieten?

Dann müssen Sie die Alojamento Local-Lizenz, kurz AL-Lizenz, verstehen. Diese Registrierung erlaubt die legale Vermietung einer Immobilie für Kurzzeitaufenthalte über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder über einen privaten Vermietungsverwalter.

Die Regeln haben sich seit Portugals Wohnungsbaupaket von 2023 deutlich verändert. Der aktuelle Rahmen ist flexibler als viele Käufer erwarten, aber auch stärker auf die lokalen Gegebenheiten ausgerichtet. Das bedeutet, dass die richtige Immobilie in der richtigen Gemeinde wichtiger denn je ist.

1. Die Kommunen haben wieder die Verantwortung übernommen

Wer den portugiesischen Immobilienmarkt im Jahr 2023 verfolgt hat, dürfte von dem restriktiven Wohnungsbauprogramm „Mais Habitação“ gehört haben. Damals glaubten viele Käufer, dass Kurzzeitvermietungen in Portugal praktisch Geschichte seien.

Das ist nicht mehr das vollständige Bild.

Das Gesetzesdekret 76/2024  änderte den nationalen Rahmen und gab den Kommunen, den sogenannten Câmaras Municipais, mehr Kontrolle zurück. Anstelle eines einheitlichen nationalen Ansatzes können die Gemeinden nun selbst entscheiden, wie die Lizenzvergabe für Alkohollizenzen in ihrem Gebiet gehandhabt werden soll.

Das gibt den lokalen Räten die Befugnis, Sperrzonen einzurichten, den Druck in sensiblen Vierteln zu überwachen und neue Lizenzen auf der Grundlage der lokalen Wohn- und Tourismusbedürfnisse zu regulieren.

Was dies für Käufer bedeutet:  Die AL-Lizenzierung ist in Portugal nicht mehr pauschal eine einfache Ja/Nein-Frage. Sie muss für jedes Objekt und jede Gemeinde einzeln geprüft werden, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen.

Wichtige Änderungen, die Sie kennen sollten

• AL-Lizenzen sind nicht mehr automatisch auf eine Laufzeit von fünf Jahren beschränkt.

• Bestehende AL-Zulassungen können vorbehaltlich der geltenden Bestimmungen und kommunaler Prüfungen übertragbar sein.

• Die Kommunen haben eine stärkere Befugnis, lokale Beschränkungen und Abriegelungszonen festzulegen.

• Die Standard-AL-Kapazität ist auf 9 Zimmer und 27 Gäste begrenzt.

• Die Regeln der Eigentümergemeinschaft und die Hausordnung sind nach wie vor wichtig, insbesondere bei Mietwohnungen.

2. Die Art der Immobilie ist entscheidend: Apartments, Villen und Ferienanlagen

Beim Kauf einer Immobilie zur kurzfristigen Vermietung ist die Immobilie selbst genauso wichtig wie der Standort.

Zwei Häuser, die nur fünf Minuten voneinander entfernt liegen, können völlig unterschiedlichen Realitäten im Bereich des betreuten Wohnens ausgesetzt sein. Das eine mag problemlos zu bedienen sein. Das andere kann durch die Hausordnung einer Eigentümergemeinschaft, lokale Sicherheitsbestimmungen oder praktische Verwaltungsprobleme eingeschränkt sein.

Wohnungen

Ferienwohnungen eignen sich gut zur Ferienvermietung, insbesondere in fußgängerfreundlichen Küstenstädten. Allerdings sind sorgfältige Prüfungen erforderlich. Sie müssen die Hausordnung, die Gebäudeordnung, die Rücksichtnahme auf die Nachbarn, die Erreichbarkeit, die Parkmöglichkeiten, das Lärmrisiko und mögliche Einschränkungen der Gemeinde bei der Neuregistrierung von Ferienwohnungen in diesem Gebiet berücksichtigen.

Freistehende Villen

Freistehende Häuser bieten Eigentümern in der Regel mehr Kontrolle. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die verwaltet werden muss, Störungen durch Gäste lassen sich leichter vermeiden, und ein Außenbereich steigert oft die Attraktivität für Mieter. Für Käufer, die weniger Aufwand beim Betrieb wünschen, können Villen eine attraktivere Anlageklasse darstellen.

Touristenorte

Manche Unterkünfte befinden sich innerhalb offiziell registrierter Ferienanlagen. Diese sind anders. Die Anlage kann bereits über eine umfassendere Tourismuslizenz verfügen, sodass keine separate Airbnb-Lizenz erforderlich ist.

Oftmals gibt es jedoch einen Kompromiss: Eigentümer sind unter Umständen vertraglich verpflichtet, über die Managementgesellschaft der Anlage zu vermieten, anstatt ihre Unterkünfte selbst über Airbnb anzubieten.

3. Die Landkarte der Möglichkeiten: Wo sollten Sie investieren?

Die Rückkehr der kommunalen Kontrolle bedeutet, dass die Standortstrategie wichtiger ist als eine allgemeine, für ganz Portugal geltende Antwort.

Lissabon und Porto

Für neue Kurzzeitvermietungslizenzen stellen die historischen Stadtzentren von Lissabon und Porto weiterhin eine Herausforderung dar. Beide Städte haben Schutzmaßnahmen ergriffen, um Wohnimmobilien in stark frequentierten Gebieten zu schützen. In vielen zentralen Lagen kann der Kauf einer Immobilie mit einer bestehenden, ordnungsgemäß übertragbaren AL-Registrierung realistischer sein als die Beantragung einer neuen.

Die Algarve

Die Algarve zählt nach wie vor zu den attraktivsten Regionen für Käufer, die auf die Vermietung von Ferienunterkünften spezialisiert sind. Die Nachfrage im Tourismus ist hoch, der Markt gut etabliert und viele Orte blicken auf eine lange Tradition in der professionellen Ferienvermietung zurück.

Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie automatisch für die Kurzzeitvermietung geeignet ist. Die richtige Frage lautet nicht: „Kann ich an der Algarve mieten?“, sondern: „Ist diese konkrete Immobilie an diesem konkreten Standort rechtlich, finanziell und praktisch als Kurzzeitvermietung realisierbar?“

Hier kommt die unabhängige Käufervertretung ins Spiel. Wir von Lagos Homes unterstützen Käufer dabei, die tatsächlichen Chancen hinter den Angeboten zu vergleichen: Lage, Bebauungsplan, praktische Verwaltbarkeit, Attraktivität für Gäste, Wiederverkaufspotenzial und ob die Immobilie zur Anlagestrategie passt.

4. Wie man in Portugal einen AL-Führerschein erhält

Der Betrieb einer nicht registrierten Kurzzeitvermietung in Portugal ist das Risiko nicht wert. Der Prozess ist zwar machbar, aber die Reihenfolge ist entscheidend.

Schritt 1: Überprüfen Sie die Gemeinde- und Bauvorschriften.

Prüfen Sie vor Unterzeichnung des CPCV, ob sich die Immobilie in einer Sperrzone oder einer Zone für nachhaltiges Wachstum befindet. Bei Wohnungen prüfen Sie die Hausordnung und vergewissern Sie sich, ob die Kurzzeitvermietung verboten oder eingeschränkt ist.

Schritt 2: Bereiten Sie Ihre Steuerposition vor

Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer, die sogenannte NIF, und die korrekte Steuerregistrierung für Ihre Vermietungstätigkeit. Die meisten ausländischen Eigentümer regeln dies mit einem Anwalt, Steuerberater oder Finanzvertreter.

Schritt 3: Pflichtversicherung abschließen

Für Immobilien in Alabama ist eine angemessene Haftpflichtversicherung erforderlich. Diese schützt den Eigentümer, die Gäste und Dritte und ist Teil der für die Registrierung benötigten Unterlagen.

Schritt 4: Aktivität registrieren

Die offizielle Registrierung erfolgt über das portugiesische System der öffentlichen Dienste. Der staatliche Registrierungsdienst für Unterkünfte (Alojamento Local)  erklärt, dass eine Unterkunft vor Betriebsbeginn registriert sein muss. Sie können auch im Register der  lokalen Unterkünfte (RNAL) nach bereits registrierten Unterkünften suchen.

Schritt 5: Vorbereitung auf Inspektion und Konformitätsprüfung

Nach der Registrierung kann die Gemeinde die Immobilie besichtigen. In der Praxis sollte die Immobilie bezugsfertig sein, bevor Sie Gäste empfangen.

• Brandschutzausrüstung

• Erste-Hilfe-Set

• Sichtbare Notfallinformationen

• Beschwerdebuch

• Offizielle AL-Beschilderung, wo erforderlich

• Hausregeln und Gästeinformationen

• Versicherungsdokumentation

5. Wählen Sie den legalen und sicheren Weg

Die rechtlichen Schritte mögen auf dem Papier einfach erscheinen. In der Realität haben internationale Käufer jedoch mit der portugiesischen Bürokratie, lokalen Behörden, Eigentumsurkunden, Steuerregistrierungen, Versicherungen, Bauvorschriften und manchmal auch Verwaltungsverträgen zu tun.

Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater kümmern sich um die rechtlichen und steuerlichen Aspekte. Das ist aber nur ein Teil der Kaufentscheidung.

Als Ihr unabhängiger Käufermakler hilft Ihnen Lagos Homes dabei zu verstehen, ob die Immobilie selbst tatsächlich für die Kurzzeitvermietung geeignet ist: die Lage, das Gästeprofil, die Preisgestaltung, die Erreichbarkeit, die praktische Verwaltung, lokale Beschränkungen, die Wiederverkaufsstärke und versteckte Nachteile.

Wir vertreten nicht den Verkäufer. Wir arbeiten für Sie, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.

Wenn Mieteinnahmen Teil Ihrer Strategie sind, geht es nicht nur darum, eine schöne Immobilie zu kaufen. Es geht darum, die richtige Immobilie mit der richtigen Struktur am richtigen Standort zu erwerben.

Häufig gestellte Fragen zu den AL-Regeln in Portugal

Kann ich eine AL-Lizenz übertragen, wenn ich eine Immobilie kaufe?

In vielen Fällen lassen sich bestehende AL-Registrierungen im Rahmen der geltenden Bestimmungen übertragen, die Details sollten jedoch vor dem Kauf geprüft werden. Gemeinde, Art der Immobilie, Registrierungsstatus und etwaige lokale Beschränkungen spielen dabei eine Rolle.

Benötige ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, um eine AL-Lizenz zu erhalten?

Nicht automatisch in jedem Fall, aber die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist dennoch relevant. Wenn die Hausordnung Kurzzeitvermietungen verbietet oder der Betrieb wiederholt nachweislich Störungen verursacht, kann dies Ihre Betriebsführung beeinträchtigen.

Verfallen AL-Lizenzen nach fünf Jahren?

Die im Rahmen des vorherigen Wohnungsbaupakets eingeführte automatische Fünfjahresfrist wurde aufgehoben. Eigentümer müssen weiterhin alle rechtlichen, sicherheitsrelevanten, hygienischen, versicherungstechnischen und steuerlichen Verpflichtungen erfüllen.

Wo kann man am besten ein Objekt für die kurzfristige Vermietung erwerben?

Die Algarve zählt nach wie vor zu den Regionen Portugals mit der höchsten Nachfrage nach Ferienunterkünften, doch die beste Immobilie hängt von der Gemeinde, der genauen Lage, der Art der Immobilie, der Verwaltungsstruktur, der Attraktivität für die Gäste und der rechtlichen Machbarkeit ab.

Was passiert, wenn ich ein Mietfahrzeug ohne AL-Zulassung miete?

Der Betrieb einer nicht registrierten Kurzzeitvermietung kann zu Bußgeldern und behördlichen Maßnahmen führen. Käufer sollten sich daher vor dem Kauf einer Immobilie mit dem Ziel der Vermietung über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren.