Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der gut überlegt sein will. Die Prozesse, Kosten und rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich von Land zu Land erheblich. In diesem Blogpost vergleichen wir den Immobilienkauf in Deutschland und Portugal hinsichtlich Ablauf, Terminologien, Steuern, Nebenkosten und Preisen. Zusätzlich beleuchten wir die Immobiliensuche, Finanzierungsoptionen und -strategien, rechtliche Details und Fallstricke sowie die Verwaltung und Instandhaltung nach dem Kauf.
1. Ablauf des Immobilienkaufs
Deutschland
Immobiliensuche: Der Kaufprozess beginnt mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie. Dies kann über Immobilienportale, Makler oder private Anzeigen geschehen.
Finanzierung: Nach der Auswahl der Immobilie wird die Finanzierung geregelt. In der Regel wird ein Darlehen bei einer Bank beantragt.
Kaufangebot: Ist die Finanzierung gesichert, gibt der Käufer ein Kaufangebot ab.
Notar: Der Kaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse und sorgt dafür, dass der Kauf rechtlich einwandfrei abläuft.
Grundbuchamt: Nach der notariellen Beurkundung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Übergabe: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch erfolgt die Schlüsselübergabe.
Portugal
Immobiliensuche: Ähnlich wie in Deutschland beginnt der Prozess mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie, oft über Immobilienmakler oder Online-Portale.
Finanzierung: Auch in Portugal wird häufig eine Finanzierung über eine Bank arrangiert.
Vorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda): Dieser Vorvertrag wird zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen und enthält alle wesentlichen Kaufbedingungen. Eine Anzahlung (üblicherweise 10 % des Kaufpreises) ist hier oft üblich.
Anwalt: Ein Anwalt überprüft die Dokumente und kümmert sich um die rechtlichen Formalitäten.
Eigentumsübertragung (Escritura Pública de Compra e Venda): Die endgültige Eigentumsübertragung erfolgt durch eine öffentliche Urkunde, die beim Notar unterzeichnet wird.
Grundbuchamt (Registo Predial): Der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen.
Übergabe: Nach der Eintragung und Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe.
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2. Terminologien Immobilienkauf
Deutschland
Zimmeranzahl (z.B. 3 Zimmer): Eine 3-Zimmer-Wohnung (3ZKB) in Deutschland bezeichnet typischerweise zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer.
Energieausweis: Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz einer Immobilie und gibt Aufschluss über den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen.
Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug ist ein offizielles Dokument, das die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie festhält und Informationen über mögliche Belastungen oder Rechte Dritter liefert.
Kaufvertrag: Der Kaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Bedingungen des Immobilienkaufs zwischen Käufer und Verkäufer festlegt.
Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie fällig wird.
Portugal
Zimmeranzahl (z.B. T2, T3): In Portugal wird die Anzahl der Zimmer oft mit "T" (für "Tipo" oder "Typologie") angegeben. Zum Beispiel steht T2 für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern.
Condomínio (Gemeinschaftskosten): Nebenkosten in Portugal, bekannt als "Condomínio", beinhalten oft nicht nur die gemeinschaftlichen Dienstleistungen wie in Deutschland, sondern auch Instandhaltungskosten für gemeinschaftliche Bereiche wie Swimming Pool und Gärten.
Registo Predial (Grundbuch): Der "Registo Predial" ist das portugiesische Äquivalent zum deutschen Grundbuchauszug und dokumentiert die Eigentumsverhältnisse sowie mögliche Belastungen der Immobilie.
Contrato de Compra e Venda (CPCV): Ein Vorvertrag, der die Absichtserklärung zum Kauf darstellt.
Certificado Energético (Energieausweis): Der "Certificado Energético" bewertet die Energieeffizienz einer Immobilie in Portugal ähnlich wie der deutsche Energieausweis und liefert Informationen über den Energieverbrauch und CO2-Emissionen.
Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Die portugiesische Grunderwerbsteuer.
3. Steuern und Nebenkosten
Deutschland
Grunderwerbsteuer: Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Notarkosten: Diese liegen üblicherweise bei etwa 1,5 % des Kaufpreises.
Grundbuchkosten: Diese betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises.
Maklerprovision: Diese kann zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises liegen, je nach Bundesland und Vereinbarung.
Weitere Kosten: Eventuell kommen noch Kosten für die Finanzierung (z.B. Bearbeitungsgebühren) hinzu.
Portugal
IMT (Grunderwerbsteuer): Diese ist gestaffelt und hängt vom Kaufpreis und der Art der Immobilie ab. Diese liegt ca. zwischen 4 % und 7 %
Stempelsteuer (Imposto de Selo): Diese beträgt fix 0,8 % des Kaufpreises.
Notar- und Registrierungskosten: Diese liegen in der Regel fix bei ca. 1.000€
Maklerprovision: Käufer zahlen in Portugal keine Provision, nur die Verkäufer.
Weitere Kosten: Ein Anwalt kann Ihnen bei allen rechtlichen Fragen, der Beantragung einer Steuernummer, der Steueroptimierung sowie als Vertretung vor Ort bei der Unterzeichnung des Vorvertrags und des finalen Kaufvertrags zur Seite stehen.
4. Immobilienpreise
Deutschland
Die Immobilienpreise in Deutschland variieren stark je nach Region. In Großstädten wie München, Frankfurt und Berlin sind die Preise am höchsten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München kann leicht über 10.000 Euro betragen, während er in ländlichen Regionen deutlich niedriger sein kann, oft zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Portugal
Auch in Portugal variieren die Immobilienpreise stark je nach Region. In Lissabon und Porto sind die Preise am höchsten, wobei der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Lissabon bei etwa 4.500 Euro liegt. In ländlichen Gebieten und kleineren Städten können die Preise deutlich niedriger sein, oft zwischen 1.000 und 2.000 Euro pro Quadratmeter.
5. Immobilienfinanzierung
Deutschland
In Deutschland sind Hypothekendarlehen die gängigste Form der Immobilienfinanzierung. Die Zinssätze sind in den letzten Jahren historisch niedrig gewesen, was den Immobilienkauf attraktiv macht. Banken verlangen in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 %. Es gibt verschiedene Arten von Hypothekendarlehen:
Annuitätendarlehen: Bei dieser Form bleibt die monatliche Rate während der gesamten Laufzeit konstant. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, wobei der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit zunimmt.
Tilgungsdarlehen: Hier bleibt die Tilgung konstant, während die Zinsen auf den verbleibenden Kreditbetrag berechnet werden, sodass die monatlichen Raten abnehmen.
Forward-Darlehen: Diese Darlehensform sichert aktuelle Zinsen für eine Finanzierung in der Zukunft, was besonders in Niedrigzinsphasen attraktiv ist.
Portugal
Auch in Portugal sind Hypothekendarlehen üblich. Die Zinssätze sind ebenfalls relativ niedrig, allerdings können sie für Nicht-Residenten höher sein. Portugiesische Banken finanzieren in der Regel bis zu 70-80 % des Kaufpreises, wobei Eigenkapital erforderlich ist. Es gibt ähnliche Finanzierungsarten wie in Deutschland:
Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz: Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant, was Planungssicherheit bietet.
Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz: Der Zinssatz kann sich während der Laufzeit des Darlehens ändern und ist an einen Referenzzinssatz (wie den Euribor) gekoppelt.
Gemischte Darlehen: Diese Kombination bietet für eine anfängliche Periode einen festen Zinssatz, danach einen variablen Zinssatz.
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6. Rechtliche Details und Fallstricke
Deutschland
In Deutschland ist der Notar eine zentrale Figur im Immobilienkaufprozess. Er stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind und der Kaufvertrag rechtskräftig ist. Der Kaufvertrag wird erst nach notarieller Beurkundung rechtsgültig. Einige wichtige rechtliche Aspekte sind:
Eigentumsverhältnisse prüfen: Der Notar überprüft das Grundbuch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist und keine unerwarteten Belastungen (z.B. Hypotheken oder Wegerechte) bestehen.
Bebauungspläne und Baulasten: Es ist wichtig, sich über bestehende Bebauungspläne und eventuelle Baulasten zu informieren, die die Nutzung des Grundstücks einschränken könnten.
Kaufvertragsklauseln: Käufer sollten darauf achten, dass alle wesentlichen Vereinbarungen im Kaufvertrag festgehalten werden, z.B. der Zustand der Immobilie, Übergabetermin und mögliche Mängel.
Portugal
In Portugal spielt der Anwalt eine wichtigere Rolle als in Deutschland. Es ist üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer Anwälte beauftragen, um den Kaufprozess zu überwachen und sicherzustellen, dass alle Dokumente korrekt und vollständig sind. Der Vorvertrag ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil, der den Kauf rechtlich absichert. Wichtige rechtliche Aspekte sind:
Eigentumsnachweis: Der Anwalt stellt sicher, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und keine rechtlichen Hindernisse bestehen.
Grundbuchauszug: Überprüfung des Grundbuchauszugs auf Belastungen, Hypotheken und andere Ansprüche.
Baulizenzen und Genehmigungen: Sicherstellen, dass alle notwendigen Baulizenzen und Genehmigungen vorhanden sind, insbesondere bei Neubauten oder Renovierungen.
Städtebauliche Auflagen: Überprüfung städtebaulicher Auflagen und Einschränkungen, die die Nutzung der Immobilie beeinflussen könnten.
7. Verwaltung und Instandhaltung nach dem Kauf
Deutschland
Nach dem Kauf einer Immobilie in Deutschland gibt es einige wichtige Aufgaben, um die Immobilie zu verwalten und instand zu halten:
Eigentümerversammlung: Bei Eigentumswohnungen nimmt der neue Eigentümer an der Eigentümerversammlung teil, wo über gemeinschaftliche Belange entschieden wird.
Hausverwaltung: Viele Mehrfamilienhäuser haben eine Hausverwaltung, die sich um die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes kümmert.
Nebenkostenabrechnung: Der Eigentümer muss die Nebenkostenabrechnung erstellen, die Kosten wie Heizung, Wasser und Müllabfuhr umfasst.
Instandhaltung: Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sind wichtig, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Dazu gehören Inspektionen, kleinere Reparaturen und größere Renovierungen.
Portugal
Auch in Portugal ist die Verwaltung und Instandhaltung einer Immobilie nach dem Kauf von großer Bedeutung:
Condomínio (Eigentümergemeinschaft): Bei Eigentumswohnungen gibt es eine Eigentümergemeinschaft, die für die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Bereiche verantwortlich ist.
Hausverwaltung: Viele Wohnanlagen haben eine Hausverwaltung, die ähnliche Aufgaben wie in Deutschland übernimmt.
Versicherung: Es ist wichtig, eine Hausversicherung abzuschließen, die gegen Schäden durch Feuer, Wasser und andere Risiken absichert.
Regelmäßige Wartung: Um den Wert der Immobilie zu erhalten, sollten regelmäßige Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Dazu gehören Inspektionen, kleinere Reparaturen und größere Renovierungen.
Steuern und Abgaben: Der Eigentümer muss jährliche Grundsteuern (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI) zahlen und sicherstellen, dass alle kommunalen Abgaben beglichen werden.
Fazit - Immobilienkauf in Deutschland und Portugal
Der Kauf einer Immobilie in Deutschland und Portugal unterscheidet sich in vielen Aspekten, von den rechtlichen Rahmenbedingungen über die Finanzierungsmöglichkeiten bis hin zu den Kosten und Preisen. Während Deutschland durch einen stark regulierten und formellen Prozess gekennzeichnet ist, bietet Portugal durch den Vorvertrag und die starke Einbindung von Anwälten eine etwas flexiblere Herangehensweise. Beide Länder bieten jedoch stabile Immobilienmärkte und attraktive Kaufoptionen.
Egal, ob man in Deutschland oder Portugal eine Immobilie erwerben möchte, ist es wichtig, sich gründlich über die jeweiligen Prozesse, Kosten und rechtlichen Anforderungen zu informieren. Eine gute Vorbereitung und professionelle Unterstützung können dabei helfen, den Kauf reibungslos und erfolgreich zu gestalten.
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